任意売却とは

  • リストラや残業代カット、転職などで収入が激減した
  •  「中小企業円滑化法」の期限が切れた影響もあって、債務の支払いを猶予してくれる再度のリスケジュールに応じてくれない
  • 住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)の「ゆとりローン」などのステップローンの返済がきつくなった
  • 病気で働けなくなり、収入がなくなった
  • 夫婦共同でローンを組んで家を買った後、離婚してローンの返済が厳しくなった
  • 転勤のために所有の家を賃貸に出したが、新たな入居者が決まらずローンを支払うことができなくなった
  • パチンコなどのギャンブルにはまって住宅ローンの返済が滞ってしまった


以上のような場合にそのまま放置しておくと、担保となっている不動産は債権者に差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。

 しかし、競売手続きは債務者にとっても債権者にとってもデメリットが多くあります。(手続きに費用と時間がかかる、自宅の情報が裁判所によって公開されてしまう、落札価格が安くなりがちで残債が多く残ってしまうなど)。

 

この競売手続きを避けるために、金融機関等の各利害関係人の合意の下で、一般の市場で通常の不動産売買の形で不動産を売却することを任意売却といいます。

任意売却のメリット

 

任意売却は、競売と比較して債務者にとって多くのメリットがあります。

 

1 市場相場に近い価格での売却が可能

任意売却は、通常の不動産売買と同じやり方で売却するため、市場相場に近い価格で売却することが可能です。広く一般の人々に対して売却活 動をするために、実勢価格に近い価格で売却できることになります。

競売よりも高い価格で売却できるため、任意売却後の残債務を競売の場合よりも少なくすることができます。


2 債務者の意思で売却できる

競売の場合は、所有者の意思とは無関係に強制的に手続きが進められていきます。

これに対して、任意売却の場合は所有者自らが契約の当事者となり、いつ引き渡しをするかなどを買い受け人と調整でき、自ら納得した上で手続きを進めることができます。


3 近所や周囲に知られることなく売却が可能

競売の場合は、競売物件として裁判所において掲載され、またインターネットや新聞などでで公にされることになります。

これに対して、任意売却の場合は通常の不動産売買と同じやり方で売却するため、以上のようなことはなく、ご近所の方などに住宅ローンを滞納していることを知られることもありません。


4 残債は、分割返済の交渉ができる

競売の場合は、債権者から一括弁済を迫られることが多くみられます。

これに対して任意売却の場合は、債権者と交渉をすることにより、債務者の収入や生活状況を考慮した債務者にとって無理のない範囲での分割返済が可能です。

司法書士・不動産業者の交渉力にもよりますが、一般的には毎月5,000円から30,000円程度の返済をすることになります。


5 任意売却にかかる費用はない

任意売却の場合にも通常の不動産売買と同じく担保抹消のための司法書士報酬・登記費用、売買仲介の手数料などの費用がかかります。これらの費用は、自宅を売却した代金から支払われることが認められているので、債務者の持ち出し費用はほとんどありません。

滞納しているマンションの管理費・修繕積立金、滞納している固定資産税なども自宅を売却した代金から支払われるので、債務者が負担する必要はありません。


6 自宅に住み続けることも

多くの方ができることならこのまま自宅に住み続けたいと考えられています。

競売の場合は、自宅が競落された場合は、自宅に住み続けると不法占拠となり立ち退きを要求されます。

これにたいして、任意売却の場合は、身内の方・知人・投資家などに自宅を購入してもらい、これらの方に家賃を支払って自宅に住み続けるということが可能です。またこの場合、賃貸で数年間住んだ後、住宅ローンが組めるようになったら自宅を買い戻すということも可能です。


7 引っ越し費用がでることもある

競売の場合は、競落人は比較的簡単に「引き渡し命令」を取得することができ、立ち退きの強制執行をすることができます。そのため、引っ越し費用を受け取ることも非常に困難です。

これにたいして、任意売却の場合は、債権者が20万から30万くらいの引っ越し費用を売却金の中から費用として認めてくれることが結構あります。


8 債権者側のメリット

競売よりも物件が高額で売却できるので、競売よりもより多くの債権が回収されることになり、債権者のメリットになります。

また、競売の場合は、手続きが終了するまで6ヶ月から10ヶ月ほどかかるのにたいして、任意売却の場合は、買い受け人を見つけて利害関係人との調整をはかり、債権回収をするまでの期間は、競売の場合に比べて早いのもメリットです。

任意売却以外の解決方法

 

住宅ローン以外にも借金があり、そのために住宅ローンの返済にも支障を来している場合には、マイホームを手放すことを前提に話が進められる任意売却を検討する前に、マイホームを手放さずにすむ方法を検討するべきです。

マイホームを手放さずにすむ方法として、以下に債務整理の手続きについて説明します。


1 過払い請求

高金利の貸金業者から5〜7年以上の長期にわたって貸し借りを続けていた場合は、過払い金の請求をすることができる可能性があります。

ただ、過払い金の請求権は、最後の取引時期より10年で時効消滅してしまいますので、早めにすることが必要です。

まとまった額の過払い金を回収できれば、経済的にゆとりができマイホームを手放さずにすむかもしれません。


2 任意整理

住宅ローン以外にも借金があり、その借金が高金利の借入で貸し借りの期間が長期に渡る場合は、利息を利息制限法所定の金利の18%で引き直し計算すれば、大幅に債務額が減る場合があります。この減った債務額を貸金業者との和解で、3年〜5年間の分割で返済していく方法が任意整理です。

債務の額が大幅に減って、住宅ローンの支払いに支障がなくなれば、マイホームを手放さずにすむかもしれません。


3 個人民事再生

任意整理を検討しても、債務が多く残る場合は、マイホームを手放さずにすむ個人民事再生ができるかどうかを検討します。

個人民事再生は、裁判所の関与の下で、住宅ローン以外の債務額を大幅に圧縮して、それを原則3年間で返済していくというものです。例えば住宅ローン以外の債務の額が500万円以下の場合、債務の額は5分の1または100万円のうちどちらか大きい方の額になります。

ただし、この個人民事再生が認められるためには、「継続して安定した収入」があることなどの厳しい条件が必要とされています。

 

4 自己破産

任意整理でも住宅ローン以外の債務が減額されず、また厳しい要件が必要な個人民事再生も出来ない場合は、次に自己破産を検討することになります。

自己破産をすると、マイホームを手放さざるを得ないことになりますが、住宅ローンを含むすべての債務を支払わなくてもよくなります。

このように自己破産をするとすべての債務を免れることになるので、任意売却をする必要がないように考えられますが、任意売却には競売よりも高く売却できる・近所に知られることなく売却できる・引っ越し費用を出してもらえる可能性があるなどの競売にはないメリットがあります。

自己破産をせざるを得ない場合でも、任意売却には競売にはないメリットが多々ありますので、任意売却を積極的にしていくのがいいのではないかと思います。


任意売却手続きの流れ

 

任意売却は概ね次のような順序で進められます。しかし、要は債権者が売却することに同意すればよいので、任意売却の手続きの手順に特段の決まりのようなものはありません。

 

1 住宅ローン返済の滞納

住宅金融支援機構などの金融機関から督促状が送られてきます。


2 期限の利益喪失の通知

数度の督促を無視して放っておくと、期限の利益喪失の通知が送られてきます。

この通知は、指定の期限までに元利金を一括で支払えという厳しい通知です。


3 代位弁済

指定の期限までに元利金を一括で支払えないと次に、保証会社から「代位弁済の通知」が送られてきます。

保証会社が債務者に変わって債務の元利金を一括で支払うと、今後は保証会社が債権者となります。


4 当事務所へのご相談

まず、収入や住宅ローンをはじめとする債務の状況をお聞きします。

事案によっては、過払い金請求・任意整理・個人民事再生などの債務整理をすることによりマイホームを手放さずにすむ場合もあります。

当事務所は、宅地建物取引業と司法書士・行政書士を兼ねていますので、債務整理の方法を多角的にアドバイスでき、また、任意売却後の残債務の整理方法についても的確な対処ができます。


5 当事務所との専属専任媒介契約

当事務所は、東京都の免許を受けた宅建業者でもありますので、専属専任媒介契約を結んでいただきます。宅建業者がいただく売買の仲介手数料は全て任意売却の売買代金からいただきますので、債務者の方の持ち出しはありませんのでご安心ください。


6 債権者への任意売却手続きに入る旨の通知

宅建業者・司法書士事務所である当事務所より各債権者に専属専任売買契約書を送り、今後当事務所が販売活動をする旨を伝えます。


7 不動産の調査・査定・販売活動

宅建業者・司法書士事務所である当事務所が、近隣の不動産の取引状況等を考慮して不動産を査定し、売り出し価格を決め、販売活動を開始します。


8 債権者等の利害関係人との配分交渉

宅建業者・司法書士事務所である当事務所が、2番抵当権者や差し押さえの登記をしている債権者と、売却代金の中からどれくらい弁済すれば抵当権の抹消に応じてくれるかについて交渉します。

当事務所は宅建業・司法書士の両方の業務を行っているので、債権者等の利害関係人との配分交渉がスムースにいくようにサポートができます。


9 売買契約の締結

通常の不動産の売買と同じようにインターネットやチラシなどで不動産の情報を公開して買い主を捜し、買い主が現れたら売買契約を結びます。


10  配分表の作成・抵当権の抹消・差し押さえの解除

当事務所において売買代金の中から各債権者にどのような割合で弁済するかの配分表を作成し、また抵当権の抹消や差し押さえの解除について、各債権者と交渉します。


11  決済・所有権移転

配分表に従い各債権者に配分処理をし、売買代金の決済と同時に買い主に不動産の引き渡しと所有権移転登記をします。これで任意売却の手続きは終了です。


12  残債務についての債務整理

任意売却の手続きが終了しても住宅ローンをはじめとする残債務がなくなるわけではありません。

残債務をどのように整理していくかが問題となりますが、当事務所は司法書士事務所でもありますので、ご依頼があれば当事務所において任意整理手続きに入ることになります。事案によっては、ご依頼があれば当事務所において個人民事再生や自己破産の手続きに入ることになります。

競売手続きの流れ

 

担保権が設定されている住宅ローンなどの債務を債務者が返済できなくなった場合、債権者は借入の担保となっている不動産を強制的に売却して、その売却代金から債権の満足を得ることを裁判所に申し立てます。この手続きを競売(けいばい)といいます。

次に住宅ローンなどの債務の滞納から競売手続きが終了するまでの流れを説明します。

 

1 住宅ローンの滞納

住宅ローンの滞納が始まり、滞納期間が3ヶ月以上経過すると、「事故」とみなされ信用情報機関に「住宅ローンの延滞」という登録がなされてしまいます。いわゆるブラックリストに載ってしまいます。

 

2 期限の利益の喪失

住宅ローンの滞納から3ヶ月から6ヶ月経過すると、債権者から債務の全額の一括返済を求める通知(期限の利益の喪失の通知)が届きます。これで、住宅ローンの分割支払いが出来なくなります。

 

3 代位弁済

住宅ローンの契約の時にローン保証会社との契約があれば、保証会社から債務者に対して、債権者である金融機関に代わって返済した旨と、返済した額の一括返済を求める通知が来ます。

この時期においては、債務者としては@残債務を一括で支払う・A競売になるのを待つ・B任意売却をする、これら3つの方法の選択を迫られることになります。

 

4 競売の申立・競売開始決定

代位弁済の通知後、債務者が残債務を一括返済できなければ、債権者は債務者の住宅を売却して残債を回収するために、裁判所に対して競売の申立をします。

その後、債務者に対して競売開始決定の通知が裁判所から届きます。

この競売開始決定の通知が届いた後でも、残債務の一括返済をすることで競売を取り下げることや、債権者との合意があることが条件ではありますが任意売却をすることは可能です。

 

5 執行官・不動産鑑定士の訪問

競売開始決定の通知後、裁判所より執行官と不動産鑑定士が債務者宅を訪問して物件内部の調査及び写真撮影をします。調査後、物件明細書・現況調査報告書・評価書のいわゆる3点セットが作成されます。

 

6 期間入札の通知・公告

競売を申し立てられた債務者に対して、期間入札の通知が送られてきます。

この通知には、売却基準価額・買受可能価額などが記載されています。

期間入札の期間は8日間が一般的です。

また、裁判所はインターネット・新聞広告などで物件が売りに出されたこと・売却基準価額・買受可能価額・入札期間・開札期日などを公告します。

これ以降、多数の会社などからダイレクトメール・電話・訪問が来るようになります。

 

7 開札期日

裁判所において、執行官の手で開札が行われ、最高価格を付けた人が落札します。

競売を取り下げることができるのは開札期日の前日までと考えられますが、現実的には、この時期になると任意売却をするのは無理です。

 

8 売却許可決定

開札期日の数日後に、裁判所は最高価買受申出人に対して売却許可決定をします。売却許可決定に不服申立(執行抗告)がなければ、1週間後に売却許可決定が確定します。

 

9 物件の引渡し 

落札者が代金を納付すると、物件の所有権は落札者に移転します。これ以後、債務者は所有権者でなくなるので当該物件を落札者に引き渡さなければなりません。もし、債務者が引き渡さない場合は、新しく所有権者となった落札者は、裁判所より引渡命令を得て、立ち退きの強制執行をすることが出来ます。

任意売却後の残債務

 

住宅ローン等の債務の額が売却代金の方より多いのが普通なので、任意売却により不動産を売却しても、住宅ローン等の債務が残ることがほとんどです。

 

任意売却をしたからといって残債務が消えるわけではありません。しかし、債務者としては契約で決められたとおりに月々の支払いをすることなどはできません。

 

そこで、任意売却後の残債務の返済は、債権者との間での話し合いで、債務者が支払っていける条件の下で支払っていくことになります。

とはいえ、債権者は任意売却後でも、法的に残債務の請求をすることができます。

 

債権者が任意売却後に債権を債権回収会社(サービサー)に譲渡することはよくあることですが、忘れた頃に債務者がこの債権回収会社(サービサー)より一括請求の催告を受けて驚くこともあります。

 

そういうことが起こらないためには、任意売却をするはじめに、任意売却後の債務整理まで視野に入れた任意売却手続きを考える必要があります。

 

当事務所は、宅建業と司法書士を兼ねていますので、任意売却後の債務整理を考慮した上で任意売却をワンストップですることができます。

 

 

任意売却後の残債務の整理方法

1 任意整理

18%以上の高金利で、5〜7年間くらいの期間にわたって消費者金融等と貸し借りをしていた場合には、利息制限法による引き直し計算をして、払い過ぎている利息を元本に充当して借金額を減らし、債権者との間で将来利息のカットや分割払いの交渉をして、今後の返済方法について和解することを任意整理といいます。


2 個人民事再生

個人民事再生とは、裁判所の関与の元で、将来において継続的に収入を得る見込みがある場合に、住宅ローン以外の借金の額を5分の1に減額して、それを3年で分割して支払っていくという手続きです。

その減額された額を完済すれば、住宅ローン以外の借金は弁済の義務が免除されます。

この個人民事再生の制度には、住宅ローン特別条項というものがあり、これを活用することでマイホームを維持しながら債務整理ができます。ただし、これは住宅ローンの支払いを繰り延べするのであり、住宅ローンの額をカットしたり減額するものではありません。


3 自己破産

債務者が経済的に破綻して、総債権者に対して総債務を完済することができない場合に(支払不能)、裁判所の関与のもとに裁判所より免責許可を得て、全ての借金をゼロにするという手続きです。

個人民事再生の場合とは異なり、住宅ローンの残債務も支払い義務がなくなります。


任意売却の事例

 

住宅ローンの支払いが困難になった方は、「同じような境遇の方がどのようにこの困難な状況を解決したのか」・「多額の住宅ローンが残っているのに、本当に解決方法があるのか」など疑問を抱えられておられることと思います。

任意売却は、債務者が置かれている状況により、債権者との交渉手段や解決方法が異なります。

ここでは任意売却の具体的事例を紹介します。

 

1 ゆとりローン

Aさんは、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)よりいわゆるゆとりローンでローンを組んでマイホームを購入しました。

ゆとりローンとは、初めの5年間は金利が低く毎月の返済金額が少ないですが、6年目以降は金利が高くなり、さらに11年目以降はさらに金利が高くなり、当初5年間の毎月の返済額の倍以上になるというローンです。

ローンを組んで7年目に、勤務していた会社が不況のために大幅に業務の縮小をしたために、Aさんの給料は大幅にダウンしてしまい、住宅ローンを5ヶ月滞納してしまいました。

この時点で、Aさんは業者より任意売却を勧められました。任意売却の不動産の販売価格が500万円なのに対して、任意売却をしても残る債務は1,700万円でした。Aさんの給料は大幅にダウンした結果20万程度でしたので、とうてい払える金額ではありません。

Aさんの住宅ローンには、幸い連帯債務者も連帯保証人もいず、誰にも迷惑をかける心配がなかったので自己破産をすることで、Aさんは、住宅ローンを含む全ての債務の免責を得ることができました。

 

2 勤務していた会社の倒産

Bさんは、自分の会社が不況のあおりを食って倒産したため、住宅ローンの支払いが困難になりました。その後、再就職(アルバイト)できましたが、大幅な収入減になり、住宅ローンの滞納が6ヶ月になりました。

この時点で、業者より任意売却を勧められました。

任意売却の不動産の販売価格が2,500万円なのに対して、任意売却をしても残る債務は500万円でした。Bさんの給料は大幅にダウンした結果25万程度でした。B さんの住宅ローンには連帯債務者と連帯保証人がいたので、自己破産をすることはこれらの人々に迷惑をかけるのでできません。

そこで、債権者との間で交渉して、B さんの経済状態で支払っていける金額の毎月1万円づつの分割で残債務を支払っていくことになりました。

 

3 離婚した元配偶者が住宅ローンを滞納

Cさんは、元配偶者より、離婚の際に現在住んでいるマンションを財産分与としてもらいました。しかしその後、元配偶者の住宅ローンの支払いが滞り、住宅ローン会社から期限の利益喪失の通知が連帯保証人であるCさんに来ました。

任意売却をするには、所有者である元配偶者が売却に同意する必要があります。

しかし、離婚の場合、元配偶者の所在が判明しないことが往々にしてあります。そうこうしているうちに、競売開始決定が届く場合もあります。

競売開始決定があっても任意売却は競売の改札日前日まではできます。しかし、  開札日前日までに任意売却に関するすべての手続きを済ませなければなりません。

この期間に(ほぼ6ヶ月くらい)すべての債権者と配分調整のて交渉をし、後順位の抵当権を外してもらえるようにお願いしたりしなければなりません。

したがって、任意売却の手続きはできるだけ早い時期に取りかかることが重要です。

 

4 投資物件の任意売却

Dさん(56歳)は、5年前に老後の保険金代わりに投資用の中古のマンションをローンを組んで購入しました。しかし、年々家賃が下がり、また購入時にすでに築25年だったこともあり多額のメンテナンスの費用がかかり、賃料で毎月のローンを支払うことが困難になってきました。

投資物件も住宅ローンが破綻した場合に任意売却ができるのと同じように任意売却をすることが可能です。賃借人が住んでいる場合にも、オーナーチェンジとして賃借人付きのままの状態で任意売却をすることができます。

しかし投資物件の場合は、ローンの種類が住宅ローンではないという特殊性があります。また、債権者以外に管理会社や賃借人など債権者以外に多数の利害関係人がいます。

したがって投資物件の任意売却には、住宅ローン以外の債権者・管理会社・賃借人との交渉を上手にやっていく必要があります。

 

5 任意売却と自己破産

Eさんは、住宅ローンの滞納が4ヶ月となり、また消費者金融からの借入も500万ほどになっています。 

こんな状態なので、 Eさんは自己破産となるのを覚悟しており、どうせ競売になりマイホームを失うのであれば任意売却をする意味がないのではないか、という気になっています。

たしかに、マイホームを失うという点では任意売却も競売も同じです。

しかし、自己破産をする前に任意売却をすると次のようなメリットがあります。

(1) 破産手続きの費用が安い

破産手続きには、破産者に資産がなく破産手続きの費用の支払いもできない同時廃止と、破産者に換価できる資産がある場合の管財事件の2種類があります。

マイホームを持ったまま自己破産をすると、破産者に換価できる資産があるということで管財事件になります。管財事件になると20万〜50万の裁判所に支払う予納金が必要になります。

これにたいして、自己破産をする前に任意売却をした場合は、マイホームは無くなっているので、財産の換価の必要はないので同時廃止となります。同時廃止の場合にかかる費用は2万から3万です。

したがって、マイホームを売却して資産がない状態になってから自己破産をする方が費用が安くすみます。

 

(2) 手続きにかかる時間が短い

任意売却をする前に自己破産をすると管財事件となるので、財産を換価することが必要なため手続きにかかる期間が1年程度と長くなります。

これにたいし、任意売却をした後自己破産をした場合は、自己破産手続きにかかる期間は3ヶ月〜6ヶ月くらいと短くなります。

 

6 競売申立後の任意売却

Fさんは、住宅ローンの滞納が7ヶ月となり、債権者から競売を申し立てられてしまいました。競売の開札期日以後になると買受人が出ますので、競売の申立を取り下げて任意売却をするには、買受人の許可が必要になります。さらに、債権者は競売の申立をする際に多額の申立費用を裁判所に支払っていますので、債権者より申立費用を配分案の中に入れることを要求されます。

債務者としては、以上のような不利益を避けるためには、出来る限り早めに任意売却をすることが必要です。

 

任意売却の費用

任意売却は、初期費用0円でご利用いただけます。

詳しくはこちらをご覧ください。



多様な解決手段の提案

 

当事務所は、10年ほど前から任意整理・過払い金返還請求などの債務整理業務に携わって来ました。この時のノウハウを任意売却の業務にも生かすことができます。例えば、任意売却をする前に、ご相談者にある一定の条件がある場合は、個人民事再生の制度を利用して、不動産を手放さなくてもよいようにすることもできます。

 

また、任意売却をした後で、残債務をどのように処理していくかという場合でも、どうしても残債を支払えない場合は、ワンストップで破産手続きにスムースに移行していくことが出来ます。

 

ご相談者にある程度の支払い能力がある場合は、債権者との交渉ができる範囲での分割金を支払っていくといういわば任意整理にもスムース移行していくことが出来ます。


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